Kosten beim Hausverkauf: Darauf müssen Sie achten

Bei einem Immobilienverkauf rechnen Verkäufer damit, dass die Transaktion viel Geld bringt. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise stimmt das auch. Es gibt jedoch auch einige Ausgaben, mit denen Immobilienverkäufer rechnen sollen. Lesen Sie hier, wann beim Wohnungs- oder auch Hausverkauf Kosten entstehen können und worauf dabei zu achten ist.

Wieso entstehen Kosten beim Verkauf der Immobilie?

Grundsätzlich lassen sich die zu leistenden Zahlungen beim Immobilienverkauf in zwei Kategorien einteilen. Zum einen gibt es Pflichtausgaben in Form von Gebühren, Steuern und Dienstleistungen von offiziellen Ämtern, die alle durch gesetzliche Vorgaben entstehen. Hierzu zählen beispielsweise Notarkosten und die Ausstellung eines Energieausweises.

Dazu kommen optionale Ausgaben, die den Verkauf von Wohnung oder Haus fördern. Diese beruhen nicht auf gesetzlich vorgeschriebenen Leistungen. Zahlungen für Renovierungen oder Gutachten sind hier denkbar. Im Folgenden beleuchten wir die wichtigsten Kostenpunkte beider Kategorien genauer.

Pflichten des Käufers: Zwar kommen Immobilienverkäufer um einige Rechnungen nicht herum, einige Bezahlpflichten liegen jedoch immer beim Käufer. Zu einigen Kaufnebenkosten kommen hier auch die Notarkosten. Beim Hausverkauf sind diese immer vom künftigen Besitzer des Hauses zu tragen. Im Einzelfall bezahlt der Käufer hier nur die Löschung der Grundschuld, was etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme ausmacht.

Eine Frage der Maklergebühren

Nicht selten sind Makler beim Kauf oder Verkauf involviert, wodurch auch die Kosten beim Immobilienverkauf steigen. Wer die Maklergebühren bei einem Hausverkauf trägt, wurde vor gegen Ende 2020 erst gesetzlich neu geregelt. So gilt hier mittlerweile:

Üblich ist die Provisionsteilung: Maklerkosten sind in einem 50:50 Verhältnis unter beiden Vertragsparteien aufzuteilen.
Kommt der Maklerauftrag nur von einer Seite, muss diese die damit verbundenen Gebühren komplett übernehmen. Es ist jedoch möglich, dass sich Käufer und Verkäufer auch in diesem Fall auf eine Verteilung der Maklerkosten einigen. Diese belaufen sich im Schnitt auf drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.
Maklerverträge müssen immer schriftlich erfolgen. Mündliche Verabredungen sind hier nicht zulässig.

Die Wohnung oder das Haus ohne Makler verkaufen

Es ist an sich auch möglich, einen Wohnungs- oder Hausverkauf ohne Makler zu bewältigen. Die Bezahlung der Dienstleistung des Maklers fällt dadurch zwar weg. Sie werden jedoch durch neue Kosten ersetzt. Denn die Vermarktung der zum Verkauf stehenden Immobilie müssen Verkäufer dann selbst in die Hand nehmen.

Vermarktungsmöglichkeiten gibt es einige. Das Inserieren bei regionalen Tageszeitungen oder direkt bei Immobilienportalen im Netz ist generell ein ratsamer Weg. Preise sind hier regionsabhängig, wobei auch der Zeitraum entscheidend ist. Einige Anbieter lassen private Inserenten ihre Immobilie online sogar kostenlos einstellen. Hier lohnt es sich, verschiedene Portale sowie Tageszeitungen zu vergleichen. Über mehrere Monate können bei nicht kostenfreien Angeboten schon einmal 100 Euro oder mehr fällig sein.

Ausgefallenere Wege sorgen natürlich für weitaus mehr Aufmerksamkeit. Plakatwerbung oder Hinweise an Litfasssäulen sind hier denkbar. Die zusätzlichen Kosten zum Hausverkauf fallen hierbei natürlich etwas höher aus als bei einem einfachen Inserat in einer Tageszeitung.

Energienachweis und weitere Dokumente

Wer ein Haus verkaufen will, muss Kosten für den Energienachweis immer mit einberechnen. Seit 2009 ist der Nachweis zur Energieeffizienz eines Gebäudes nämlich Pflicht. Das Dokument gibt es in zwei verschiedenen Formen.

Der Verbrauchsausweis bestimmt den Energiebedarf aufgrund von gemessenem Verbrauch. Die Ausstellung kostet zwischen 50 und 80 Euro. Der Bedarfsausweis hingegen richtet sich nach Heizungs- und Gebäudeeigenschaften. Seine Ausstellung fällt mit 300 bis 500 Euro deutlich teurer aus.

Welcher Energieausweis ist der Richtige? Das hängt ganz von der Immobilie ab. Bei neueren Häusern reicht beispielsweise der Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Immobilien, bei denen der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt, die energetisch unsaniert sind und nicht mehr als vier Wohnungen beinhalten.

Neben dem Energienachweis entstehen beim Hausverkauf auch Kosten durch die Ausstellung des aktuellen Grundbuchauszug. Damit weisen Verkäufer potentiellen Käufern gegenüber nach, dass sie eine Immobilie rechtmäßig erstanden haben. Dazu kommt noch der Grundriss des Gebäudes sowie eine Aufzählung der Modernisierungsmaßnahmen der vorangegangenen Jahre. Zusammen mit dem Energienachweis können Hausverkäufer hier mit etwa 550 Euro an Kosten rechnen.

Das gilt beim Teilverkauf

Eine Immobilie kann auch nur zum Teil verkauft werden. Gerade Menschen im hohen Alter sehen hierin einen Weg, finanzielle Freiheit mit einer gesicherten Unterkunft zu kombinieren. Denn hierbei überschreiben sie maximal 50 Prozent der Behausung und behalten ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Aber auch bei einem solchen Haus- oder Wohnungsverkauf sind bestimmte Kosten für den Verkäufer zu erwarten:

Zum lebenslangen Wohnrecht kommt die Verpflichtung hinzu, jeden Monat ein Nutzungsentgelt zu zahlen. Dessen Höhe wird an der Kaufsumme bemessen.
Dazu sind oft alle Gebühren sowie Kosten für Unterhalt und Instandhaltung vom Immobilienverkäufer zu tragen.
Der finanzielle Aufwand, der hier über viele Lebensjahre entsteht, kann den eines aufgenommenen Kredits leicht übersteigen. Hier empfiehlt es sich, Rat von Experten einzuholen und zu überlegen, ob ein Gesamtverkauf nicht doch sinnvoller ist.

Fällige Steuern: Grunderwerbsteuer & Spekulationssteuer

Kommt es zu einem Verkaufsabschluss mit Unterschriften beider Seiten, meldet sich bald das Finanzamt und fordert die Zahlung der Grunderwerbsteuer. In der Regel wird hier die Verantwortung vertraglich dem Immobilienkäufer übertragen. Kommt dieser seiner Pflicht jedoch nicht nach, wechselt die Verantwortung schnell zum Verkäufer.

Unabhängig von den aufgestellten Vertragsklauseln gelten nämlich beide Parteien als Schuldner der Grunderwerbsteuer. Diese hängt in ihrer Höhe vom Verkaufspreis ab und kann je nach Bundesland anders ausfallen. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent sind hier zu erwarten.

Erbarmen für kleine Geschäfte: Bleibt ein Kaufpreis unter der 2500-Euro-Grenze, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Zu den Kosten beim Hausverkauf gesellt sich die Spekulationssteuer, wenn weniger als zehn Jahre zwischen Erwerb und Verkauf des Objekts liegen. Dabei kommt es zum Verstoß gegen die gesetzliche Spekulationsfrist, wodurch die Steuer fällig ist. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Einkommensteuersatz des Immobilienverkäufers und dem Wertgewinn des Gebäudes.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Eigentümer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren zuvor selbst in der Immobilie gewohnt hat. Dann entfällt die Zahlungspflicht der Spekulationssteuer.

Vorfälligkeitsentschädigung bei nicht gänzlich bezahlten Wohnungen & Häusern

Beim Wohnungs- bzw. Hausverkauf können die Kosten weiter steigen, wenn das Objekt über einen Kredit finanziert und noch nicht komplett bezahlt ist. Durch eine Auflösung des Kredits kann der Bank ein Zinsschaden drohen. In diesem Fall verlangen Kreditinstitute nicht selten eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig dabei:

Die übrige Laufzeit des Kreditvertrages bestimmt, wie hoch die geforderte Entschädigung ausfällt.
Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr darf das Kreditinstitut höchstens auf ein Prozent der Restschuld bestehen. Ist die Restlaufzeit kürzer, ist nicht mehr als ein halbes Prozent zulässig.

Optionale Kosten durch Immobilienbewertung und beauftragte Gutachter

Nicht jeder ist ein Immobilienexperte, weshalb Verkäufer beim Hausverkauf selten um Kosten für Immobilienbewertung bzw. Gutachten von Experten herumkommen. Verschiedene Verfahren nutzen unterschiedliche Aspekte, um den Marktwert eines Objekts zu bestimmen.

So sind beim Sachwertverfahren mitunter der Typ des Gebäudes, Baukosten, Alterswertminderung, Bodenwert und Sanierungsmaßnahmen wichtige Faktoren. Hingegen wird beim Vergleichswertverfahren ein Wert ermittelt, indem vergleichbare Immobilien herangezogen werden. Ob eine Immobilienbewertung die Kosten beim Hausverkauf erhöht, hängt davon ab, welcher Weg gewählt wird:

Es gibt online unverbindliche und kostenfreie Angebote zur Immobilienbewertung. Diese helfen dabei, eine erste grobe Wertschätzung zu erlangen.
Private Immobilienverkäufer, die eine genauere Einschätzung wünschen, sind mit einem Kurzgutachten eines zertifizierten Gutachters gut beraten. Entscheiden sich Verkäufer, die Immobilie so schätzen zu lassen, sind Kosten um die 500 Euro zu erwarten.
Abseits von Online-Angeboten sind der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (BDSF) und der Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband (DGuSV) gute Anlaufstellen für Immobilienbewertungen.

Wenn vor dem Verkauf noch renoviert wird

Es stellt sich die Frage: Können Renovierungsmaßnahmen vor dem Immobilienverkauf den Verkaufspreis steigern? Die Antwort darauf kann je nach Einzelfall anders ausfallen. Entscheidend ist hier mitunter die Marktsituation. Herrscht beispielsweise eine hohe Nachfrage, aber es gibt in der Region kaum Häuser oder Wohnungen zum Verkauf, können Schönheitsreparaturen und optische Verbesserungen unnötig sein und schon vor dem Hausverkauf die Kosten nur unnötig steigen lassen. Auch ohne Renovierung gibt es dann genug Interessenten.

Gibt es jedoch viel Konkurrenz auf dem regionalen Verkaufsmarkt, kann eine Renovierung dabei helfen, aus der Masse herauszustechen. In der Regel gilt: Eine schön hergerichtete Immobilie verkauft sich leichter als ein verwahrlostes Domizil, bei dem überall schon die Tapete am Bröckeln ist. Je nach Ausstattung und Erscheinung der Behausung sollten Wohnungs- und Hausverkäufer abschätzen, wie viel Geld sie vor dem eigentlichen Verkauf investieren können und wollen.

(Aktualisiert: März 2024)