Kaufnebenkosten für Immobilien - es wird immer etwas teurer, als gedacht!

Ein Immobilienkauf ist für viele eine große finanzielle Herausforderung. So sorgen mitunter steigende Häuserpreise dafür, dass die meisten Käufer ohne Finanzierung Schwierigkeiten haben. Der Teufel steckt hier jedoch im Detail: Neben dem generellen Kaufpreis sorgen bei Immobilien Kaufnebenkosten dafür, dass die Rechnung noch weiter wächst. Wodurch diese entstehen und wie Käufer diese reduzieren können, lesen Sie hier.

Wodurch entstehen Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie?

Unter Kaufnebenkosten versteht man alle zusätzlichen Ausgaben, die über den eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinausgehen. Hierzu zählen unterschiedliche Abgaben und Steuern, wie beispielsweise Notargebühren, Kosten für die Grundbuchänderung, Grunderwerbsteuer sowie die Provision des Maklers. Diese können zusammengezählt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Diese Bestandteile sind typische Nebenkosten beim Immobilienkauf und machen jeweils einen spezifischen Prozentsatz des Immobilienkaufpreises aus. Hier sollten potentielle Hauskäufer sich genau zur generellen Kostenzusammensetzung informieren, damit es später keine Überraschungen gibt. Im Folgenden haben wir deshalb für Sie die wichtigsten Aspekte einmal genauer beleuchtet.

Maklergebühren: Gilt bei Mietangelegenheiten seit einigen Jahren das sogenannte Bestellerprinzip, greift bei Immobilienkäufen die Neuregelung der Maklerprovision von Ende 2020. Demnach müssen Maklerkosten 50:50 zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Beauftragt nur eine Seite den Makler, muss diese hingegen die gesamten Gebühren tragen. Dabei besteht immer die Möglichkeit, dass sich Käufer und Verkäufer auf eine anteilige Verteilung der Kosten einigen. Die Höhe der Maklergebühren sind grundsätzlich Verhandlungssache. Üblich sind sechs bis sieben Prozent des Immobilienkaufpreises.
Notarkosten: Beim Thema Immobilienkauf setzt der deutsche Gesetzgeber die Beglaubigung von Kaufverträgen durch einen Notar voraus. Notarkosten sind also ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten. Der vereinbarte Kaufpreis und das Ausmaß des Bankdarlehens sind hier entscheidend. Mit ein bis zwei Prozent des Kaufpreises ist hier zu rechnen.
Grundbucheinträge: Auch die Eintragung ins Grundbuch ist bei Grundstückserwerb gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel sind hier die Amtsgerichte zuständig, wobei Notare die Eintragung veranlassen. Zu dessen Bezahlung kommt die Forderung des Grundbuchamtes hinzu, welche nochmal etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Grunderwerbsteuern: Je nach Bundesland kann der Grunderwerbsteuersatz anders ausfallen. Zwischen 3,5% und 6,5% des Immobilienkaufpreises sind hier üblich. Käufe von unbebauten oder bebauten Grundstücken lösen hier die Zahlungspflicht aus. Kaufverträge bestimmen, wer hier zahlt. Für gewöhnlich wird die Pflicht den Käufern auferlegt, bei denen sich dann das Finanzamt meldet. Erst nach Abschluss der Zahlung darf eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen.

Geht es um einen Hausbau, entstehen eventuell weitere Kaufnebenkosten. Das potentielle Haus kann eine Bauherrenhaftpflicht und eine Bauwesenversicherung erfordern. Beide sind optional, schützen aber effektiv gegen mögliche Vorfälle in der Bauzeit. Auch eine Erschließung kann erforderlich sein. Letzteres ist notwendig, um Bauland offiziell baureif zu machen. Hier müssen Bauherren Geld an die Kommune entrichten. Das ist nicht zu unterschätzen: Große Grundstücke können bis zu 20.000 Euro bei der Erschließung kosten.

Bezahlung und Finanzierung von Kaufnebenkosten

Nebenkosten für den Hauskauf werden in der Regel immer den Käufern aufgetragen. Die Maklerprovision bildet hier die Ausnahme, da diese unter Vereinbarung zwischen beiden Parteien 50:50 aufgeteilt werden kann. Da stellt sich für potentielle Hauskäufer oft die Frage der Finanzierung. Der eigentliche Kaufpreis wird oft ohnehin über einen Kredit angegangen. Geht das nicht auch für die Nebenkosten?

Haben Banken früher häufig auch diese bei bestimmten Finanzierungsmodellen mit übernommen, sind sie diesbezüglich heute zurückhaltender geworden. Nicht selten wird es Immobilienkäufern abverlangt, die Kaufnebenkosten über ihr Eigenkapital selbst aufzubringen. Hier ist es ratsam, mit in Frage kommenden Banken das Gespräch zu suchen. Liegt ein hohes Einkommen und damit eine höhere Sicherheit vor, ist eine Finanzierung auch bei diesem Kostenpunkt nicht immer völlig ausgeschlossen.

Verborgene Kaufnebenkosten: Unbedingt die Immobilie genau prüfen

Gewisse Nebenkosten können beim Kauf von Immobilien nicht ausgeschlossen werden. Um Notarkosten und Grundbucheinträge kommen Hauskäufer wahrscheinlich nie herum. Es gibt jedoch auch einige Kostenpunkte, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Sie sind davon abhängig, welche Konditionen bei einem Immobilienkauf herrschen und wie schnell alle wichtigen Vorgänge abgewickelt werden. Einige davon beschreiben wir im Folgenden.

Mietkosten: Ein Immobilienkauf wird nicht immer so schnell abgewickelt, wie es sich die Käufer wünschen. Die alte Mietwohnung muss bei Verzögerung noch länger bewohnt werden, wodurch weitere Mietkosten entstehen. Schon gesellen sich die ersten versteckten Nebenkosten zum Immobilienkauf dazu.
Umzugskosten: Ist der Hauskauf geglückt, muss früher oder später ein Umzug erfolgen. Die Kosten dafür sind zwar im Vergleich zum Immobilienerwerb eher gering, sollten jedoch bei der Berechnung des Budgets nicht außer Acht gelassen werden.
Sanierungs- und Modernisierungskosten: Es ist geschafft. Ein großes Haus in Traumlage wurde gekauft. Doch dann zeigen sich oft erst einige Mängel, die durch den Zahn der Zeit entstanden sind. Hier sollte bei jedem Immobilienkauf ein gewisser Anteil an Kaufnebenkosten mit einberechnet werden, der für Modernisierungs- und Sanierungskosten benötigt wird. Gerade Häuser, die viele Jahrzehnte bewohnt worden sind, können hier im Nachhinein viel Arbeit in Anspruch nehmen. Am besten sollten potentielle Hauskäufer das Objekt vor der Vertragsunterschrift von einem Gutachter prüfen lassen. Dann gibt es später keine unliebsamen Überraschungen.

Nebenkosten beim Kauf von Immobilien optimieren

Viele Kaufnebenkosten sind obligatorisch und lassen sich nicht unbedingt reduzieren. Doch ist es definitiv ratsam, von vornherein einen Kostenplan aufzustellen. Diese sollte, säuberlich aufgelistet, alle Kostenaspekte und Ausmaße dieser enthalten. Dann gibt es immerhin schon mal keine Überraschungen mehr und eine effizientere Planung ist möglich.

Es gibt jedoch einige Schritte, mit denen bestimmte Kostenfaktoren leicht gedrückt werden können. Das fängt beim Kaufpreis an, welcher oft auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Notare verlangen hier eine sogenannte Hebegebühr für die zusätzliche Sicherheit. Hier ist ein Gespräch mit dem zuständigen Notar empfehlenswert. Es kann sinnvoller sein, die Kosten zu sparen und das Geld direkt an den Verkäufer zu überweisen.

Soll nach dem Kauf die Immobilie vermietet werden? Dann besteht ebenfalls Sparpotential. Nebenkosten können in einem solchen Fall über die Steuer abgesetzt werden. Auch kann die Grunderwerbsteuer gespart werden, wenn ein Haus innerhalb der Familie verkauft wird.

(Aktualisiert: Februar 2024)